公摊面积要取消?只是交易方式变了!

发布时间:2019-03-09 浏览量:306


住建部首次在官方文件中明确提出房屋应由套内面积来进行交易。目前,我国住宅建筑主要以建筑面积进行交易,这样会出现同一项目的建筑面积相同而套内使用面积不同的问题,造成“公摊面积伤民”的矛盾。 


公摊面积:指由整栋楼的产权人共同所有的整栋楼公用部分的建筑面积。有专门的测绘公司对其进行测绘,数据表明,住宅的公摊系数一般在0.18-0.25,商业用房一般在0.3-0.4。



同一个小区,越是高楼的住房,公摊率越大(20%~25%),而小高层(7层—11层)的住宅的公摊率是10%~16%,联排别墅的公摊率更小(1%~8%),而独立的别墅甚至没有公摊面积。但业主毫无办法,因为只有等到几年后房子盖好了交房了,你才能真正的确定,你的“套内面积”是多少。


公摊面积是房地产市场“最不透明的一项指标”,一般来说,塔楼或是带电梯的住宅得房率约为70%,多层住宅或是不带电梯的楼房得房率约为75%,但也有个别商品房公摊面积甚至超过50%,没有统一标准,在实际核算时乱象丛生。



房子在销售前,专业的测绘公司进行实地测绘最终结果生成报告交由开发商,以便办理房产证,但这份报告业主却没办法得知。业主不清楚自己的公摊费用具体情况,就算被钻空子也难以察觉。


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公摊区域改建

某些小区会把应急消防场所画作公摊区域,可能被开发商画作区域销售。


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公摊面积私自盈利

出租电梯间广告、占用物业房,物业可能趁机占用全体用户的利益。


最关键的是,按建筑面积计价扭曲了真实的房价,通过钻研消费心理,做低房屋每平米单价,影响购房者消费心理,助推了炒房风气。


套内面积计价影响最大的是期房销售,对于现房和二手房,购房者更容易计价。


国内不是没有按套内建筑面积计价的例子,从2002年以来,重庆就率先强制推行“套内建筑面积”计价,并对违反规定的开发商进行处罚。


但目前想要在全国推行至少面临两大挑战:一是按套内面积计算,计价基础变化后房价会在现有基础上上浮30%以上,给地产调控更大压力;二是取消公摊后,开发商提供的电梯、楼道等公共领域品质该如何保证又是个问题。

公共面积多了,其实与一个楼盘的档次基本成正相关。


是否套内计价政策对于购房者实际购房成本基本无影响,主要影响的是部分打着政策擦边球卖低得房率房子的开发商。


另外,对于购房者而言,物业费等因为建筑面积衍生的收费也有可能降低。另外需要注意的是,公摊面积并不是越小越好,因为开发商在卖房时可以提高套内单价,另外如果开发商过度挤压公摊,会导致社区品质下调,包括楼道、会所、大堂等公共面积缩水。


比如香港从按照建筑面积算房价改成实用面积算房价对普通人民并没有什么卵用,二手房价格只是换了种计算方式而已。

至于新楼,由于公摊面积不再计算,走廊也是修的越来越逼仄,甚至新楼门对门相隔一米半,由于住户相关墙体也算进实用面积,甚至有的楼承重墙厚达60cm……而新楼并不会因为公摊面积更小而降低价格,甚至可以说,香港还不如保留原来按照建筑面积计价的模式……


长远来看,商品房的设计,尤其是配套设施的设计,会变得更加集约,尤其是刚需房。简而言之,楼宇设计会变得像香港。不是以豪宅为设计理念的,都会尽可能减少公摊。



中原地产首席分析师张大伟:“羊毛出在羊身上


所以,对于购房人而言,这套房子的总价实际上是不变的。只是从交易过程来说,开发商和你是按照套内面积来交易的。



央视辟谣,不是取消!


央视新闻发布微信推文称《住宅项目规范(征求意见稿)》只是个技术规范,并且“套内面积交易”无法根本改变“公摊面积”存在的现实。


这个征求意见稿,约束的是工程建设行为,约束对象是住宅项目的建设单位。这与我们所关心的住宅交易到底是以“建筑面积”“公摊面积”来计算,并无直接关系。与我们大家关心的物业费、取暖费以何标准收取,也没直接关系。



并且这只是一个工程建设规范公开征求意见,距离正式文件还很遥远,即使成为正式文件,也不确定是建议标准还是规定强制标准。从政策内容看,包括了住宅、商业、工程建设等方方面面,包括全装修交付等等政策,这些政策起码5年内落地可能性非常小。